Cómo te engañan al comprar una vivienda: 6 trampas del mercado inmobiliario
Estamos viviendo uno de los momentos más complicados para comprar vivienda en España. La escasez extrema de oferta ha creado un escenario donde los compradores actúan movidos por el pánico a quedarse sin casa, lo que les lleva a cometer errores que pueden costarles miles de euros y muchos dolores de cabeza.
Como comprador, te enfrentas a un mercado donde las visitas duran 10 minutos, las ofertas vuelan antes de que te dé tiempo a decidir, y la presión psicológica es enorme. En este contexto, es fácil olvidar las precauciones básicas y caer en trampas que, aunque no siempre constituyen estafa legal, te hacen perder tiempo, garantías y mucho dinero.
Vamos a desglosar las seis formas más habituales en que te pueden engañar y, lo más importante, cómo puedes protegerte.
Engaño número 1: Los metros cuadrados fantasmas
La confusión de las superficies
Uno de los engaños más frecuentes ocurre con los metros cuadrados. Ves un anuncio de 80 m², llegas a la visita y tu sentido común te dice que tiene 65 como máximo. ¿Qué está pasando aquí?
La realidad es que una misma vivienda puede tener múltiples superficies distintas:
- Superficie catastral: La que aparece en la ficha del catastro (Ministerio de Hacienda) y se usa principalmente para calcular impuestos.
- Superficie registral: La que figura en la nota simple del Registro de la Propiedad (Ministerio de Justicia). Es crucial porque es la que usan los tasadores para valorar la vivienda y, por tanto, afecta directamente a tu hipoteca.
- Superficie en escritura: Suele coincidir con la registral, ya que se toma como referencia para redactar las escrituras.
- Superficie real: La que mides físicamente cuando visitas la casa, que se divide a su vez en superficie construida (incluye muros, pilares, tabiques) y superficie útil (lo que realmente pisas).
Cuándo preocuparte
Una diferencia del 5-10% puede ser normal debido a la falta de coordinación histórica entre catastro y registro. Pero si la discrepancia supera el 10%, empieza a sospechar. Si alcanza el 20% o más, estás ante un problema serio que puede esconder:
- Ampliaciones ilegales sobre zonas comunes (áticos, terrazas cerradas)
- Errores entre registro y catastro sin corregir
- Metros que corresponden a trasteros, garajes u otros anejos
- Muros de carga que restan espacio útil
Los portales inmobiliarios suelen publicar la superficie construida con zonas comunes porque es la cifra más alta. No te fíes: pide siempre la nota simple y compárala con la realidad que ves.
Engaño número 2: El maquillaje de las visitas rápidas
El arte del 'homestaging' engañoso
Las visitas son cada vez más breves (10-15 minutos) y en ellas tienes que evaluar vecindario, portal, distribución y estado general mientras el agente te presiona con que hay más visitas esperando. En este contexto, es fácil caer en la trampa del 'homestaging' o maquillaje inmobiliario.
Muebles de cartón, luces estratégicas, olores agradables y decoración cuidadosamente seleccionada te hacen olvidar los problemas de fondo:
- Puertas de madera antiguas hinchadas que no cierran bien
- Instalación eléctrica obsoleta incapaz de soportar la potencia que necesitas
- Ventanas de PVC de hace 25-30 años que no aíslan casi nada
- Humedades disimuladas con pintura fresca
La paradoja de las reformas
Aquí viene una de las trampas psicológicas más curiosas: muchos compradores prefieren viviendas reformadas en los 90 o principios de los 2000 porque "están cuidadas", pensando que la reforma será menor. Error. Lo más probable es que tengas que cambiar instalaciones, acabados y redistribución completa, lo que supone el mismo coste que una reforma integral.
Paradójicamente, una casa "machacada" suele ser mejor opción: la reforma integral cuesta igual o incluso menos si ya está demolida, pero te permite negociar mejor precio y enfrentarte a menos competidores.
Cuando visites, mira más allá del maquillaje. Piensa qué podrías salvar realmente y qué tendrías que cambiar. Y desconfía de quien te dice "con 30.000 euros la reformas" cuando solo la cocina de tus sueños ya cuesta eso.
Engaño número 3: El contrato de arras "estándar" que no protege
La trampa de la urgencia y la escasez
Este es uno de los abusos que más indignan: agencias que cobran un 3-4% a los compradores y les entregan un contrato de arras de "dos folios" llamándolo "estándar" y mirándote raro si quieres cambiar algo. La realidad es que el contrato de arras es el documento más importante de la compraventa porque regula todas las condiciones del proceso, y firmar el primero que te ponen delante es una temeridad.
La negociación no es solo el precio. Debes regular:
- Cantidad de la reserva o arras
- Plazos hasta la firma en notaría
- Qué ocurre con muebles y suministros
- Quién paga cada gasto del proceso
- Condiciones suspensivas (hipoteca, ITE, etc.)
- Situación de cargas y ocupantes
Cláusulas que te dejan indefenso
Los contratos "estándar" suelen incluir cláusulas que te ponen en desventaja total. Cuidado especialmente con:
- "Renuncia expresa a acciones"
- "El comprador acepta cualquier diferencia de superficie"
- "Conoce el estado urbanístico"
- Ausencia de condición suspensiva por concesión de hipoteca
- Garantías insuficientes sobre ocupación
El miedo a perder la oportunidad (FOMO, por sus siglas en inglés) no puede llevarte a firmar un contrato que no te protege. Si la inmobiliaria trabaja para ti, debe intermediar y asegurar un contrato equilibrado, no imponerte un documento que solo protege al vendedor.
Engaño número 4: El precio ofertado vs. el precio real
La ilusión de los portales inmobiliarios
Los precios que ves en los anuncios reflejan ofertas que aún no se han vendido. Si están ahí es precisamente porque nadie los ha comprado al precio pedido, lo que ya te da una pista sobre su valoración real.
Una forma más inteligente de analizar el mercado es crear alertas durante semanas o meses y observar qué anuncios desaparecen (significa que se vendieron) y cuáles permanecen o bajan de precio. Solo así empezarás a distinguir entre lo que está en precio real y lo que está inflado.
El valor del precio de cierre real
El Consejo General del Notariado ofrece ahora una herramienta con precios agregados reales de cierre por municipio, distrito e incluso barrio. Estas son cifras reales, no ofertas publicitarias. Los precios de Idealista o Fotocasa pueden estar inflados un 10-15% respecto al precio real de cierre.
Además, ten en cuenta que:
- El vendedor ya cuenta con que negociarás y suele poner un precio inicial más alto de lo que realmente aceptaría
- El valor de referencia catastral es para impuestos, no refleja valor de mercado
- Debes sumar al precio de compra: ITP, honorarios, gastos de escrituración y coste de reformas
- Comparar dos propiedades requiere analizar el precio total de la operación
Engaño número 5: Obras ilegales y reformas trampa
Cuando "se puede" no significa "es legal"
Durante las visitas, es frecuente que te vendan la moto sobre lo que puedes hacer: "aquí cabe un baño extra", "puedes tirar este tabique y dejarlo abierto", "esta terraza puedes cerrarla sin problemas". La realidad es que técnicamente se pueden hacer muchas cosas, pero eso no significa que sean legales, factibles por la comunidad o estén en tu presupuesto.
Los ejemplos más comunes de promesas falsas incluyen:
- Cerramientos de terrazas en áticos: añaden edificabilidad al edificio que suele estar agotada, requieren permiso vecinal y proyecto de fachada, y urbanismo raramente los aprueba
- Muros de carga: lo que parece un tabique puede ser estructural y su sustitución requiere cálculo técnico, cargaderos y permisos
- Viviendas en edificios protegidos: hasta cambiar un rodapié puede necesitar autorización de patrimonio
El peligro de las obras prescritas
Cuando compras una casa con ampliaciones ilegales de hace años, esos metros no son legales: son "susceptibles de prescripción". Si mañana quieres hacer una reforma y presentas una declaración responsable, saltarán las alarmas y el ayuntamiento puede exigirte la demolición.
La prescripción no es automática. Requiere tramitación, tiempo y coste adicional. Y aunque lo consigas, esos metros seguirán teniendo limitaciones. No valen lo mismo los metros cuadrados legales que los prescritos.
Especial cuidado con inmuebles recién reformados: si la obra se hizo por declaración responsable, el ayuntamiento puede contestar un año después rechazando la obra y obligándote a demoler cambios.
Engaño número 6: La nota simple incompleta o falsa
Tres cosas clave que debes revisar
Es increíble que todavía haya agentes inmobiliarios que vendan propiedades sin tener la nota simple. Nunca reserves una vivienda sin revisarla exhaustivamente. Tres elementos fundamentales:
1. La titularidad del inmueble
- ¿Es persona física o jurídica?
- ¿Hay un solo propietario o varios?
- ¿Corresponde al vendedor real o es herencia pendiente?
- ¿Hay usufructo o nuda propiedad?
- ¿Viene de divorcio conflictivo?
2. La descripción detallada del inmueble
- Dirección exacta y linderos
- Superficies (la que aparece suele ser la construida registral)
- Terrazas: ¿comunes o privativas?
- Garajes y trasteros: ¿misma o distinta escritura?
- Uso: ¿vivienda o local reconvertido?
3. Los posibles "marrones" asociados
- Hipotecas pendientes de cancelar
- Embargos o anotaciones judiciales
- Protecciones de vivienda pública
- Servidumbres (paso, instalaciones, luces, vistas)
- Transmisiones recientes sospechosas
Las consecuencias de no revisar
Si llegas a notaría sin haber revisado bien la nota simple, en el mejor de los casos sufrirás retrasos. En el peor:
- Que te caduque la oferta vinculante del banco
- Problemas en la compraventa por contratiempos no regulados en arras
- Descubrir cargas ocultas que invalidan la operación
- Pleitos por defectos de titularidad o legalidad
La escasez de oferta no puede convertirse en una excusa para saltarse las precauciones básicas. Comprar una vivienda es la decisión económica más importante para la mayoría de las personas, y los "atajos" que tomas por presión o miedo acaban costándote mucho más caro.
El consejo fundamental es simple: no firmes nada sin asesoramiento profesional cualificado. Una asesoría especializada cuesta una cantidad ínfima comparada con lo que puedes perder si caes en alguna de estas trampas. Y recuerda: si no es ese piso, ya saldrá otro.
Tu tranquilidad y seguridad económica valen mucho más que la presión de sentir que te quedas sin casa. En el mercado inmobiliario, la prisa es tu peor enemiga y la información tu mejor aliada.
