Guía para saber qué vivienda te puedes permitir según tu sueldo

8 de abr. de 2025

Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes. Antes de empezar a buscar en portales inmobiliarios e ilusionarte con pisos que quizás no estén a tu alcance, es fundamental saber con qué presupuesto cuentas realmente. Mucha gente comete el error de empezar la casa por el tejado: se enamora de un inmueble y luego descubre que no tiene ahorros suficientes o que el banco no le concede la hipoteca necesaria. Para evitar decepciones, analicemos los factores clave que determinan qué casa te puedes permitir.

Los pilares de tu capacidad de compra

Antes de hablar con el banco, necesitas tener claros tres aspectos fundamentales que definirán tu presupuesto:

El valor real de la vivienda (según el banco).
La cantidad de dinero que tienes ahorrado.
Cuánto puedes destinar mensualmente al pago de la hipoteca sin ahogarte.

Si no dominas estas tres variables, es fácil que tus cálculos fallen.

1. El valor de tasación: La cifra que mira el banco

Un error común es pensar que el banco te financiará un porcentaje del precio que tú acuerdas con el vendedor. En realidad, las entidades financieras suelen conceder la hipoteca basándose en el valor de tasación o el valor de compraventa, eligiendo el menor de los dos.

La tasación la realiza un profesional independiente (arquitecto o arquitecto técnico) que estima el valor objetivo del inmueble, dejando al margen factores emocionales o modas pasajeras. Por ejemplo, si una casa se vende por 300.000 euros pero su tasación es de 250.000 euros, el banco calculará el porcentaje de financiación (normalmente el 80%) sobre los 250.000 euros, no sobre los 300.000. Esto significa que la hipoteca máxima sería de 200.000 euros (el 80% de 250.000), y necesitarías aportar la diferencia (100.000 euros) más los gastos.

Consejo: Idealmente, intenta comprar por un precio inferior al valor de tasación. Esto no solo te da un margen de seguridad, sino que a ojos del banco indica que estás haciendo una buena compra.

2. Los ahorros necesarios: Más allá del 20%

La regla general es que los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación o compraventa (el menor). Esto implica que necesitas tener ahorrado, como mínimo, el 20% restante para la entrada.

Pero ¡ojo!, eso no es todo. A esa cantidad hay que sumarle los gastos e impuestos asociados a la compraventa, que varían según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda (nueva o segunda mano). Estos gastos suelen rondar entre un 10% y un 12% adicional e incluyen:

Impuestos: IVA (10%) para vivienda nueva o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para segunda mano (varía por comunidad, entre el 4% y el 10%).
Gastos de notaría y registro: Suelen representar alrededor del 1%.
Gastos de gestoría (si aplica).

En resumen, para estar cubierto, lo recomendable es tener ahorrado aproximadamente un 30-32% del precio de la vivienda (20% de entrada + 10-12% de gastos).

Ejemplo práctico: Para un piso de 200.000 euros con una tasación igual y una hipoteca al 80% (160.000 euros), necesitarías: 40.000 euros para la entrada (20%) más unos 20.000-24.000 euros para gastos e impuestos (10-12%). En total, unos 60.000-64.000 euros ahorrados.

3. Tu salario y la capacidad de endeudamiento

Además de los ahorros, el banco analizará minuciosamente tus ingresos para determinar cuánto puedes pagar cada mes. La clave aquí es el ratio de endeudamiento.

Por norma general, las entidades financieras consideran que no deberías destinar más del 30-35% de tus ingresos netos mensuales al pago de todas tus deudas (incluida la nueva hipoteca). Algunas entidades son más estrictas, especialmente con ingresos más bajos o un solo titular, limitándolo al 30%.

Es crucial entender qué son los ingresos netos para el banco. No se trata simplemente de tu sueldo bruto menos las retenciones de la nómina. Para calcular tu capacidad real, debes fijarte en tu declaración de la Renta (IRPF). De forma simplificada, para rentas del trabajo, el ingreso neto anual se aproxima restando la cuota resultante del IRPF (casilla 595) a la base liquidable general (casilla 500) o consultando directamente la casilla relevante según la estructura del IRPF de ese año. Ese resultado anual, dividido entre 12, te dará tu ingreso neto mensual real a ojos del banco.

Si la cuota mensual de la hipoteca que necesitas supera ese 30-35% de tus ingresos netos, es muy probable que el banco no apruebe la operación, aunque estés pagando un alquiler similar o superior actualmente.

Calcula tu hipoteca máxima

Conociendo la importancia de la tasación, los ahorros necesarios (entrada + gastos) y tu ratio de endeudamiento máximo (30-35% de tus ingresos netos mensuales), puedes empezar a hacer números. Existen simuladores online y hojas de cálculo que te pueden ayudar a estimar la cuota mensual según el importe de la hipoteca, el tipo de interés y el plazo, y a comprobar si encaja en tu capacidad de pago.

Errores comunes a evitar

Para que el proceso sea exitoso, ten cuidado con estos fallos frecuentes:

Ir al banco sin haber hecho tus propios cálculos previos.
Pensar que te financiarán el 100% del precio de compra más los gastos.
Creer que si puedes pagar un alquiler alto, automáticamente te darán la hipoteca (el ratio de endeudamiento bancario es más estricto).
Calcular tu capacidad de pago basándote en ingresos brutos o en estimaciones optimistas.
Comprar una vivienda cuya cuota a tipo fijo ya esté al límite de tu capacidad (si los tipos suben o tienes imprevistos, podrías tener problemas).

Planifica con cabeza

Saber qué vivienda te puedes permitir requiere un análisis honesto de tu situación financiera: ahorros disponibles e ingresos netos reales. Entender cómo piensan los bancos, especialmente en lo relativo a la tasación y al ratio de endeudamiento, te permitirá establecer un presupuesto realista y buscar una casa que puedas disfrutar sin agobios financieros. Haz tus números antes de empezar a buscar y el camino hacia tu nuevo hogar será mucho más sencillo.