Revisar el edificio antes de comprar piso: La guía definitiva

Cuando buscamos un piso de segunda mano, solemos centrarnos en la distribución, la luz o la reforma que necesita. Sin embargo, olvidamos algo crucial: el estado del edificio. España cuenta con un parque inmobiliario envejecido, y los problemas estructurales o de instalaciones comunes pueden esconder gastos imprevistos y muy elevados, las temidas derramas. A veces, lo más caro no está dentro del piso, sino fuera.

La fachada: La tarjeta de visita (y de problemas)

La fachada no es solo estética, aunque una fachada cuidada revaloriza la vivienda y facilita su venta o alquiler. Es una fuente de información valiosa.

Estética e impresiones iniciales

Fíjate si hay un criterio común en toldos, cerramientos o aires acondicionados. Un aspecto descuidado puede indicar falta de mantenimiento o vecinos poco implicados.

Señales de alarma estructural: Las grietas

No todas las grietas son iguales:

• Preocupantes: Grietas en escalera sobre ladrillo visto, cerca de ventanas o esquinas (posibles problemas de cimentación). Grietas verticales anchas (más de medio centímetro) que abarcan varias plantas. Si puedes meter la punta de una llave o hay un escalón entre los lados de la grieta, indica movimiento estructural. El óxido saliendo de una grieta sugiere armaduras deterioradas.
• Menos graves: Fisuras finas, horizontales y superficiales suelen ser estéticas (retracción de enfoscado, dilataciones).

Humedades: Un problema persistente

Desde fuera se pueden detectar varios tipos:

• Por capilaridad: Manchas que suben desde el suelo en la parte baja de los muros (zócalo), a menudo con desconchones o salitre. Típicas en edificios antiguos sin barrera antihumedad. Peligrosas si compras un bajo.
• Por filtración lateral: En muros en contacto con el terreno (sótanos, muros colindantes) mal impermeabilizados. Suelen ser manchas más localizadas, a veces con moho.
• Por fugas: Manchas marcadas, localizadas, a veces con goteo. Proceden de roturas en bajantes, canalones obstruidos o cubiertas en mal estado.

Aislamiento: Confort y facturas

Los edificios construidos antes de 1980 probablemente carezcan de aislamiento térmico adecuado. Esto implica más gasto en calefacción y aire acondicionado. Si ves un revestimiento exterior añadido (sistema SATE o fachada ventilada), es buena señal, indica que la comunidad ha invertido en mejorar el aislamiento. Tenlo en cuenta si piensas reformar, podrías necesitar aislar desde el interior.

El portal y las zonas comunes: El reflejo de la comunidad

El estado de las zonas comunes dice mucho de la comunidad de propietarios.

Acceso y ascensores: Atención a la nueva normativa

Verifica la accesibilidad: ¿hay escalones insalvables? ¿Puerta automática? Aunque no lo necesites, la ley puede obligar a instalar rampas o salvaescaleras si un vecino lo requiere.

Importante: Desde julio de 2024, el Real Decreto 355/2024 exige adaptar los ascensores para mejorar seguridad y accesibilidad. Esto incluye paradas más precisas (+/- 1 cm) y sistemas de comunicación bidireccional, entre otras medidas. Si el ascensor es antiguo (años 80 o anterior), es muy probable que necesite una actualización costosa. Cambiar un ascensor puede suponer entre 40.000 y 70.000 euros, una derrama significativa, especialmente en edificios con pocos vecinos.

Mantenimiento general: Pistas clave

Suelos rotos, paredes sucias o buzones descuidados indican dejadez y posibles gastos futuros. Una instalación eléctrica actualizada (luces LED con sensores, cuadro de contadores centralizado en la entrada y no en la escalera) puede ahorrarte una derrama de más de 20.000 euros. La presencia de extintores con la revisión al día también es un buen indicador.

Un truco: Si hay un tablón de anuncios, hazle una foto. Las circulares pueden informar sobre problemas, obras previstas o conflictos vecinales.

Inspecciones técnicas e instalaciones: Lo que no se ve a simple vista

Aquí entramos en terreno más técnico pero fundamental.

La ITE/IEE: El informe decisivo

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) o Informe de Evaluación del Edificio (IEE) es obligatoria para edificios con cierta antigüedad (generalmente más de 45-50 años, varía por comunidad autónoma). Pregunta si está pasada y cuál fue el resultado.

• ITE Desfavorable: Implica obras obligatorias y, casi seguro, derramas.
• ITE Favorable con observaciones: Conviene saber qué se señaló.

¡Ojo! Si la ITE es desfavorable pero la derrama aún no está aprobada por la junta de vecinos (por falta de presupuestos, consenso, etc.), el vendedor puede transmitir la propiedad al corriente de pago de comunidad, pero la derrama la pagarás tú cuando se apruebe. Por eso es vital pedir las últimas actas de la junta de vecinos para ver qué se discute, si hay derramas aprobadas o previstas, morosos, etc. Negocia con el vendedor si detectas una derrama inminente.

Desconfía si el agente inmobiliario resta importancia a estos temas; verifica siempre la documentación tú mismo.

Revisión de instalaciones clave

• Gas y calefacción central: Comprueba si hay toma de gas, el estado de la caldera central (si existe) y si los consumos de calefacción están individualizados.
• Bajantes: En edificios antiguos (anteriores a los 80-90), pueden ser de fibrocemento, que contiene amianto. Su retirada es compleja y costosa (más de 1.000-2.000 euros por tubería), requiriendo empresas especializadas.
• Cubierta: Las filtraciones desde el tejado son comunes y caras de reparar. Afectan a toda la comunidad, no solo al último piso. Si compras un ático, presta especial atención.

El entorno y los vecinos: Factores adicionales

No te olvides del contexto:

• Visita la zona a diferentes horas. ¿Qué ambiente se respira? ¿Hay servicios cerca?
• Intenta hablar con algún vecino para conocer el ambiente de la comunidad.
• Busca señales de ocupación ilegal (puertas forzadas, basura en rellanos). Fíjate si el agente o vendedor usa llave para entrar al portal (indica que la cerradura no está cancelada).

Compra con conocimiento de causa

Comprar una vivienda es una gran inversión. No te limites a mirar el piso; el edificio puede esconder los mayores gastos. Una inspección detallada de la fachada, zonas comunes, instalaciones y la situación administrativa (ITE, actas) te ahorrará sorpresas desagradables y mucho dinero. Invierte tiempo en esta revisión, merece la pena.